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深圳:“两会”代表建议尽快修订《深圳经济特区物业管理条例

 

王文若

    物业管理可以说是一项与人民群众生活息息相关、涉及百姓万户千家的大民生,它对于加强社区治理、构建和谐社会有着不可替代的作用。但随着深圳经济的持续高速发展和社会加速转型,愈来愈多的矛盾纠纷从小区物业管理中爆发。同时,立法滞后、现有法律可操作性不强、法律关系设计不合理等问题开始显现。

    在今年的深圳市“两会”上,物业管理的问题受到广泛的关注和讨论。有近50名代表为深圳物业管理建言献策,他们的建议大多集中在一点,即尽快修订《深圳经济特区物业管理条例》,从立法的角度使物业管理工作平稳、顺利地开展。

    【问题】

    物业管理问题频发

    折射条例有漏洞缺失

    王文若等多名深圳市人大代表今年两会上提交了一份名为“关于采取积极有效措施尽快修订《深圳经济特区物业管理条例》的建议”,代表们认为,目前全深圳市的物业管理总体情况,可以概括为“发展快、层次低、问题多”。以龙岗为例,现有物业项目1082个,全区物业服务企业约370家,管理从业人员约5万人。全区住宅类物业管理收费最低在每平方米0.2~0.5元,最高为4.2元,从业人员平均工资3000~3500元/月,最低为2030元/月。而物业管理的总体状况仍然是头痛医头、脚痛医脚,按下葫芦浮起瓢。

    王文若等人大代表认为,目前物业服务大多限于清扫保洁、安保等简单服务。多数物业服务专业化程度不高,缺乏人才发展战略,难以培养懂法律、善沟通、会管理的物业管理“通才”;尤其是其微利特征导致企业劳动力价格偏低,招工难、人才引进难。

    与此同时,近年来,物业管理矛盾纠纷呈现出涉事主体多、重难点问题集中、社会影响面广、解决难度大等特点。代表们表示,不久前深圳个别小区出现的治安案件,以及全市众多小区业委会在选举、运营、监督、维权等方面出现的问题,无一不折射出现条例的漏洞、缺失和无奈。对此,社会各界要求修改条例的呼声愈来愈大,不绝于耳。

    【建议】

    尽快修改条例

    解决物管收费难和调价难

    “多年一成不变的指导标准脱离了行业的真实发展轨迹,背离市场规律,对业主按质论价、按需购买物业服务的消费观念造成误导。”深圳市人大代表王文若说,修订条例要解决物业管理收费难和调价难问题。她建议通过物业服务企业与业主大会的合同约定调价路径,业主大会根据“履约满意指数”决定调价事项,既可按照深圳市物业服务动态定价机制调整价格,也可参照深圳市用工指导价格和消费指数调整价格。

    深圳市人大代表李继朝介绍,目前,业主大会、业主委员会的法律主体地位尚不明确,业主自治权难落实。“应该明确业主大会、业主委员会的权责,明确民政、住建、街道和司法部门在物业管理中的角色定位,将物业小区业主大会纳入社团法人管理体系。”

    李继朝建议,依据《中华人民共和国社团法人登记条例》相关规定,严格审核业主大会法人团体的章程及其运作细则(包含会议制度、档案制度、公章使用制度、公示和回复制度、选举制度、财务制度、成立和解散制度等),审核不合格的,不得申报。同时,使业主委员会处于民政、公安、住房和建设、街道办事处等部门的多重监管之下,加大对业主委员会违法行为的打击力度,促使其遵纪守法,规范运作。